Главная | Доходный подход для сооружений

Доходный подход для сооружений


Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто.

Удивительно, но факт! При прямой капитализации стоимость формируется за конкретно взятый период без учёта потенциальной перепродажи площади, когда отчётный период подойдёт к концу.

Используйте форму, расположенную ниже Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны. Ознакомление с методами и с доходным подходом в условиях рыночной и не рыночной экономики.

Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости: Для целей данной оценки были использованы оба метода определения стоимости доходным подходом. При этом Оценщик руководствовался следующими соображениями: На первом этапе ориентировочно 5 лет с момента проведения оценки вполне вероятно ожидать нестабильные денежные поступления от эксплуатации оцениваемой недвижимости.

Еще по теме 5.2. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ:

При этом арендные ставки за помещения должны рассчитываться на базе рыночных арендных ставок. На практике возможно использование двух вариантов метода остатка. Первый вариант метода остатка предусматривает определение остатка дохода, приходящегося на земельный участок, а второй вариант предполагает расчет остатка стоимости, относимого на земельный участок. Последовательность расчета стоимости земельного участка при применении первого варианта метода остатка такова: Расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка.

Стоимость воспроизводства — сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость замещения — сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Определение стоимости зданий и сооружений доходным подходом

Таким образом, стоимость воспроизводства определяется издержками на строительство точной копии объекта, а стоимость замещения — издержками на создание современного объекта-аналога с учетом износа. Затраты на создание улучшений состоят из трех частей: Прямые издержки — расходы, непосредственно связанные со строительными работами.

Удивительно, но факт! Аналогично методу сравнения продаж выбирается вид модели и производится калибровка.

Косвенные издержки — расходы, которые необходимы для организации и сопровождения процесса строительства. К косвенным издержкам относятся: Прибыль инвестора — денежное вознаграждение, которое ожидает получить предприниматель в виде премии за использование своего капитала, организацию и реализацию строительного проекта. Прибыль может быть рассчитана: При определении стоимости воспроизводства или замещения учитывается величина накопленного износа улучшений.

Удивительно, но факт! Получение такой информации составляет основную трудность использования затратного метода при массовой оценке:

Накопленный износ включает величину физического, функционального и экономического внешнего износа зданий и сооружений, расположенных на оцениваемом земельном участке. Физический износ — уменьшение стоимости зданий или сооружений в результате физического разрушения, то есть потери зданиями и сооружениями своих первоначальных свойств.

Физический износ возникает под воздействием эксплуатационных или природных факторов. Функциональный износ — несоответствие характеристик зданий или сооружений современным требованиям рынка к планировке, техническому оснащению и дизайну.

Рекомендуем к прочтению! новые виды мошенничества в

В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода. При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков — доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Какие существуют способы оценки объектов недвижимости?

Метод капитализации доходов используется, если: Преимуществом метода является возможность произвести оценку объекта при нестабильности финансовых потоков. ДДП применяется при следующих обстоятельствах: Наличие достаточного объёма сведений для вычисления размера дохода от недвижимости в будущем. Есть основание полагать, что финансовые потоки в настоящем и будущем будут различаться в плане увеличения или уменьшения.

Объектом является недвижимость коммерческого назначения, отличающаяся многофункциональностью и немалой площадью. Прибыль и затраты носят сезонный характер.

Удивительно, но факт! Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.

Факторы государственного регулирования рынка недвижимости. Социальное положение в регионе. Природные условия в регионе. Как видно на рис.

Что собой представляет доходный подход?

Факторы, определяющие величину спроса и предложения на рынке недвижимости. Факторы, определяющие величину спроса: Однако следует иметь в виду, что сам по себе рост численности населения не вызывает активности на рынке недвижимости. Факторы, определяющие величину предложения: Расходы условно постоянные — ,0 тыс. Расходы условно переменные — ,0 тыс.

Затраты на строительство зданий 33 — ,0 тыс.

Рассчитаем общую сдаваемую площадь зданий: Чистый операционный доход от единого объекта: Доход, относимый к зданиям: Доход, относимый к земельному участку: Нужно определить стоимость земельного участка, предоставляемого под строительство автозаправочной станции АЗС на пять колонок. Капитальные вложения на одну колонку составляют ,0 тыс.

Удивительно, но факт! В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода лет, для России типичной величиной будет период длительностью лет.

При анализе эксплуатации действующих автозаправочных станций с аналогичным местоположением получены следующие данные: Определяем стоимость строительства АЗС: Находим коэффициент капитализации для сооружений по методу Инвуда: Определяем ЧОД, приносимый сооружениями: Находим остаток ЧОД, приходящийся на земельный участок: Определяем стоимость земельного участка: Определите стоимость земельного участка, если известны следующие данные: Стоимость продажи всех жилых площадей здания собственником: Стоимость продажи всех машино-мест собственником:



Читайте также:

  • Расторжение брака в волхове
  • Выплаты при ликвидации предприятия от центра занятости
  • Право на управление транспортным средством